Q 진주시 중앙시장 근처에서 영업점을 운영하면서 살아가는 안OO라고 합니다. 매우 오래된 4층 건물의 1층을 임차하여 식당을 운영하고 있었는데, 주방에서 요리를 하던 중 화재가 일어났습니다. 그 건물은 20년 이상 된 낡은 건물이어서 불은 삽시간에 위층으로 옮겨 붙어 2, 3, 4층이 모두 타버렸습니다.
건물 주인은 그 건물의 전체 피해에 대하여 손해를 배상하라고 하는데, 건물이 워낙 오래되어 수리비 손해비용이 건물의 실제 가치보다도 더 많습니다. 이런 경우 손해를 어느 정도까지 배상해야 하는지요?
A 건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차한 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지 존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있고, 그 임차 부분에서 화재가 발생하여 건물의 방화 구조상 건물의 다른 부분에까지 연소되어 피해가 발생한 경우라면, 임차인은 임차부분에 한하지 않고 그 건물의 유지 존립과 불가분의 일체 관계가 있는 다른 부분이 소실되어 임대인이 입게 된 손해도 배상할 의무가 있습니다.
안 씨가 임차한 건물의 2, 3, 4층이 구조상 독립하여 있는 것이 아니라 한 건물의 내부에서 기둥과 벽을 통하여 일체를 이루면서 상층 부분의 면적이 급격히 좁아지고 있고, 한 층의 벽과 천장 및 그 위층의 바닥 등을 통하여 인접하여 있어서 그 존립과 유지에 불가분의 일체를 이루는 관계가 있다면 임차인인 안 씨는 임차목적물반환채무의 이행불능으로 인한 손해배상으로 임차 부분인 1층뿐만 아니라 그 존립과 유지에 불가분의 일체의 관계에 있는 나머지 부분의 소실로 인하여 건물주가 입은 손해도 배상하여야 합니다.
한편, 불법행위 등으로 인하여 건물이 훼손된 경우, 수리가 가능하다면 그 수리비가 통상의 손해가 됩니다. 그런데 훼손 당시 그 건물이 이미 내용연수가 다 된 낡은 건물이어서 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는 형평의 원칙상 그 손해액은 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 합니다. 또한 수리로 인하여 훼손 전보다 건물의 교환가치가 증가하는 경우에는 그 수리비에서 교환가치 증가분을 공제한 금액이 그 손해라고 보겠습니다.
따라서 안 씨의 경우 실제 수리비와 수리 후의 건물 가액의 증가분을 공제한 금액이 손해를 배상할 부분이 됩니다.
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