진주시 최초로 재건축 조합 설립 인가 얻어
위기속 빛난 원칙 유연함 모두 갖춘 전문가
용적률 상향·1군업체 시공자 참여 등 성과
불도저 같은 추진력에 지인 혀 내두를 정도
공사비 협상 등 이후 남은 과제에 역량 집중
진주시 이현동 1-5구역은 2017년 재건축조합의 정비계획 제출이후 주민공청회, 시의회 의견청취, 경관 및 도시계획 위원회의 심의를 거쳐 안전진단에서 D등급을 받아 진주시에 의해 재건축구역에 지정됐다. 진주시는 원도심 활성화를 위해 ‘2030 진주시 도시 및 주거환경정비 기본 계획’을 수립해 해당지역을 포함시켰다. 진주시 최초의 재건축 사업지로 선정한 것이다.
재건축 예정지인 이현주공아파트는 1984년 준공돼 640세대가 거주중이다. 김은수 이현 1-5 재건축조합장은 지난 2008년 소유권자들을 대상으로 재건축에 대한 설문조사를 바탕으로 한 추진준비위원 모집을 시작으로 신청자 52명과 함께 해당지역 재건축 추진준비위원회를 출범시켰다.
이후 그는 지난 2020년 12월 진주시 최초로 재건축 조합 설립 인가를 얻었다. 가칭으로만 불리던 추진위를 조합원들의 권리를 빠르게 실현시킬 수 있는 공식적 조합으로 발돋움 시킨 것이다. 그는 주무관청에 조합설립신고서를 제출하고 3개월 가량의 심사를 거쳐 설립신고증을 교부 받았다. 인근지역의 타 재건축개발사업에 비해 빠른 행정처리였다. 진주시가 얼마나 해당사업에 대한 필요성과 진전의 중요성에 대해 공감하고 있는지를 여실히 보여주는 대목이다.
물론 이처럼 사업의 진행이 모두 순조롭게만 흘러갔던 것은 아니다. 조합의 초기 운영과정에선 부족한 조합예산으로 운영의 원동력이 크지 못해 난항을 겪었던 것도 사실이다. 또한 낮은 용적율로 인한 시공사들의 입찰참여 저조로 어려움을 겪는 사태도 있었다. 하지만 이러한 위기 속에서 김 조합장의 리더십과 전문성은 빛을 발했다.
그는 최초조합 인가 당시 214.45%의 용적률, 12만1844.7㎡의 연면적을 235.69%의 용적율, 17만2891.6㎡의 연면적으로 상향시키는데 성공했다. 이에 따라 기존보다 6367평이 확대돼 분양수익이 증가되는 결과를 도모했다. 대지지분이 높을수록 감정가가 높아지게 되는데 이에 따라 조합원 분담금이 낮아질 가능성의 초석을 닦은 셈이다.
이러한 노력을 조합원들이 모를리가 없었다. 그는 지난해 12월 진주교대 중강당에서 개최된 총회에서 재임중인 이사 8명과 감사 2명을 포함한 연임 의결안에서 92% 이상의 압도적 지지를 받아 또 다시 조합장으로서 사업을 도맡아 이끌게 됐다.
조합은 연내 관리처분계획을 수립할 총회를 개최할 예정이다. 관리처분단계인 이주 및 철거의 터널만 지나게 된다면 착공과 더불어 이내 일반분양 과정도 수월하게 진행될 양상이여서 사업에 대한 속도는 점점 빨라 질 것으로 보인다.
그는 그동안의 조합이 이룬 성과의 비결이 본인의 추진력이나 업무전문성 보다, 조합원들의 열렬한 성원과 지지에 기반한다고 강조한다. 재건축 조합 사무실내 그의 자리는 허름하기 그지없다. 다른 재건축조합 사무실의 조합장 자리엔 화려한 봉황과 눈에띄는 문양이 잔뜩 그려진 커다란 명패, 멋들어진 가죽소파들이 비치돼 있는 것과는 대비되는 모양새다. 김 조합장은 타 지역 재건축 조합장들이 조합원들의 소중한 돈을 마치 자신이 마음껏 유용할 수 있는 것으로 판단해 사적유용 하는 행태에 대해 열변을 토하며 작심 비판하기도 한다. 다음은 김은수 진주 이현 1-5 재건축 조합장과의 대화.
-사업 진행과 관련해 어려움이 많았을 것 같다. 한 두가지가 아니었겠지만 가장 공을 들였던 부분은 무엇인가?
▲아무래도 조합운영의 기틀을 잡는데 주력했다. 한 두달에 완성되는 단기간 사업이 아니기 때문에 오랫동안 조합의 성공적인 사업완수를 위해 시스템을 안정적으로 구축하는 것에 중점을 뒀다. 업체의 지원이 있다고는 하지만 재건축사업이 시작도 되기 전에 금전적지원을 받는다는 것은 불가능에 가깝다. 하여 추진위원들이 푼돈을 출자해 모은 소중한 종자돈이 정말 소중했다. 부녀회에서도 500만원이라는 큰 금액을 기탁해줘 운영과정에서 정말 큰 힘이 됐다. 추진위 구성 이후, 대의원과 임원분들이 수고스러움에 대한 감사의 표시로 봉사에 대한 소급 임금지급을 얘기 하기도 했지만 ‘나 자신을 미루어 남에게 미친다’는 봉사의 의미가 퇴색될 수 있기에 한사코 마다했다. 완전한 사업완료 이후에 조합이 해산과 청산절차까지 성공적으로 마무리되는게 우선이다. 조합장이 자신의 금전적인 이득을 1차적 목표로 둔다면 조합의 존속성은 담보될 수 없다.
-시공사와의 공사비 증액협상의 진행상황은 어디까지 와 있나?
▲추진위설립 이후 조합이 공식적으로 출범하고 시공자선정, 이후 건축심의 과정을 거친다. 가계약시 평당 428만5000원의 단가였지만 본계약상으로는 547만5000원으로 증액됐다. 물론 진행과정에서 우리 조합원들의 요청사항이 추가 된다면 상향 가능성이 있다. 인건비·자재비와 관련한 물가상승율도 반영돼야 하기 때문에 환경적 영향하 어느정도의 우려스러움은 있다. 조합측에서도 외부영향을 최대한 완충하려고 노력하고 있다.
-진주시 조례변경을 위해 상당한 노력을 기울인 것으로 알고 있다. 협의 과정에서 시와의 진통도 상당했을 것으로 보이는데 과정에 대해 상세히 언급해달라.
▲전혀 그렇지 않다. 정말 매끄럽게 진행됐던 부분이다. 용적률 상향이 이슈가 됐는데 조합차원에서 여기에 정말 많은 공을 들였다. 조심스러웠지만 그렇다고 마냥 재건축 진행에 제약요건으로 작용하는 규제들에 관해 소극적으로 대응하는것은 옳지 않다고 판단했다. 우선 그 필요성에 대해 상대를 설득하는 과정이 반드시 필요하다고 봤다. 용적률 상향이라는게 물론 도시환경을 저해하는 요소가 되기도 한다. 충분히 공감하는 부분도 있다. 허나 타 지자체들의 기준에도 미치지 못하는 용적율 지원수준을 모르쇠 할 순 없다. 개선의 필요성이 장기적인 잠정적 재건축 사업을 보더라도 상당하다고 느꼈다. 진주시 관계자들을 찾아가 그 필요성에 대해 설득했고 진주시의회 분과별 의원들을 일일이 찾아뵈며 소의원회와 본의원회에서의 매끄러운 통과를 위해 불철주야 뛰어다녔다. 사업의 중요성과 필요성을 공감해준 여럿 분들이 있었기에 가능한 일이었다.
-올해 하반기 조합이 앞두고 있는 일정은 어떻게 되는가?
▲관리처분 인가과정이 남아있다. 해당절차가 사업진행의 분수령이 되지 않을까 싶다. 건축심의 등을 비롯한 10여개 가량의 검증절차가 한국부동산원에 의해 진행된다. 이 문턱을 넘는게 정말 중요하다. 상당한 시일이 걸릴 수도 있지만 지금껏 우리 조합이 지나온 발자취를 하나하나 회상해 보면 전혀 어려울게 없다는게 내 판단이다. 우리는 척박한 음지에서 외투하나 없이 오직 그 사업의 필요성과 목적 하나에 의지해 지금까지 버텨왔다. 그래서 어떠한 진통도 참고 이겨내 조합원들이 원하는 사업결과를 쟁취할 수 있는 역량이 충분하다고 자부한다.
-끝으로 조합원들에게 하고 싶은 말은?
▲먼길을 달려왔다. 하지만 아직 가야 할 길이 남아있다. 혼자보단 둘이 낫고, 둘 보단 셋이 낫다. ‘함께’의 가치를 믿는다. 조합원들의 압도적인 성원은 여태껏 나를 지지해준 원동력이었다. 사소한 변화부터 큰 전환까지 다양한 사업성과를 현장에서 마주한 우리 조합에 대해 지금과 같은 지속적인 관심을 부탁드린다. 관리처분 인가과정에서도 많은 협조를 부탁드린다. 김동엽기자·사진/이용규기자
